Jak na stavební povolení a nezbláznit se z toho?

Už jste někdy stavěli? Slyšeli jste ze svého okolí stesky, že Minotaurův labyrint je oproti cestě na stavební úřad hračka? Nenechte se vystrašit, nemusí tomu tak být vždy. Zvlášť pokud jste na všechny nástrahy dopředu připraveni. Právě proto našim klientům v OK Pyrus pomáháme stavební povolení získat.

Být ostražitý se vyplatí už při koupi pozemku

Každá cesta pro stavební povolení začíná koupí pozemku a z vlastní zkušenosti víme, že opatrností nic nezkazíte. A opatrností máme na mysli nejvyšší bdělost. Myslíte si, že to trochu přeháníme? Ani náhodou. Zažili jsme už klienty s parcelou, která se ukázala být ornou půdou, na níž se pochopitelně stavět nesmí. Realitní agent ji však nic netušícímu páru prodal bez skrupulí jako stavební. Zažili jsme natěšené investory, kteří neměli tušení, že v jejich územním plánu je naplánována budoucí stavba silnice či železnice. Zažili jsme parcely bez pitné vody, protože studna uvedená v inzerátu ve skutečnosti neexistovala.

Aniž bychom chtěli znít příliš paranoidně, věřte jen sobě nebo informacím které dostanete černé na bílém od oficiálních institucí. Například existenci sítí zjistíte na internetu během pár chvil. Vyptejte se také starousedlíků a sousedů, kteří z vaší transakce nemají žádnou provizi, a na prohlídky choďte minimálně ve dvou, protože víc očí víc vidí.

První návštěvu úřadů neodkládejte

Úspěšnému podání projektu na stavební úřad sice předchází tuna byrokracie, s klienty tam ale většinou poprvé zavítáme už před kreslením studie. Nikdy není na škodu se představit a oťukat se s referentem pro vaši oblast ještě před tím, než mu od vás na stole přistane hotový projekt. Dobré osobní vztahy nakonec ještě nikdy žádnou stavbu nezhatily.

Na stavebním úřadě se mimo jiné často dozvíte, kdo je správcem sítí a komunikací na vašem pozemku. Proč je dobré to vědět? Protože tyto subjekty jsou jednou z mnoha třetích stran, od kterých budete potřebovat kladné vyjádření k vašemu projektu.

Stavební úřad vám také poskytne informace k procesním záležitostem – jaká vyjádření a stanoviska budou potřeba. Některé úřady mají dokonce připravené seznamy všech místních institucí, v nichž stavebníkovi zvýrazní ty, které se týkají přímo jeho stavby.

Neméně důležité je zastavit se hned z kraje na Odboru územního plánování, kde si můžete nechat potvrdit, že vaše stavební parcela nemá omezení (např. počet podlaží, typ střešní krytiny). I když si OK Pyrus na začátku každé spolupráce územní plán obce detailně prostuduje, není na škodu vyžádat si potvrzení přímo od zdroje. Ideální je obdržet tzv. územně plánovací informaci, což je oficiální shrnutí veškerých regulativů týkajících se konkrétní parcely.

Od „vyjadřovaček“ k architektonické studii a dokumentaci pro stavební povolení

Konzultovat váš plán se zainteresovanými stranami je tedy nejlepší začít okamžitě, ideálně ještě před začátkem kreslení. Takzvané „vyjadřovačky“ získáte od správců sítí jako podklad pro architektonickou studii – jsou potřeba například k potvrzení, zda je objekt možno připojit k sítím nebo jestli je nutné řešit studnu.

Z pohodlí domova můžete obeslat všechny dodavatele, jejichž sítě se nachází v okolí stavby. Typicky jde o ČEZ a e-on, veřejné osvětlení, CETIN, Innogy, T-Mobile nebo UPC. Budete potřebovat jejich vyjádření o existenci sítí, vyjádření ke stavbě, souhlas s pracemi v ochranném pásmu a u některých z nich pak i smlouvu o připojení.

Na základě těchto informací lze vypracovat tzv. architektonickou studii, což je zjednodušený projekt, na kterém se ladí mimo jiné vnější vzhled domu, osazení na pozemku a připojení k inženýrským sítím. Poslouží také jako podklad pro jednání s dalšími institucemi.

Následuje zpracování dokumentace pro stavební povolení, která je podkladem pro získání stanovisek jednotlivých dotčených orgánů.

Průzkumy povinné i nepovinné

Už během zpracování studie je vhodný čas také pro poptání odborných firem, které pro vás provedou odborné průzkumy pozemku. Některé z nich totiž budou pro získání povolení nezbytné:

• Radonový průzkum
  Chcete si být jistí, že budete žít ve zdravém prostředí? Nepodceňujte průzkum tzv. radonového indexu pozemku, který stanoví požadovanou formu ochrany spodní stavby proti pronikání radioaktivního prvku. Ten se v určité míře vyskytuje ve všech podložích. Ve většině případů k ochraně postačí běžná hydroizolace, při vysokém radonovém riziku je potřeba řešit odvětrání základové desky. Tento průzkum je nutné přiložit k žádosti o stavební povolení.

• Hydrogeologický průzkum
  Pokud váš projekt bude obsahovat čistírnu odpadních vod, je nutné řešit likvidaci přečištěných odpadních vod, a to buď vsakováním přímo na pozemku, nebo vypouštěním do vod povrchových. K tomuto je potřeba doložit stanovisko hydrogeologa, který pomocí průzkumu stanoví optimální způsob likvidace odpadních vod. Bez tohoto průzkumu se povolení pro čističku nedočkáte. H-G průzkum spojený s průzkumným vrtem je navíc potřeba i k povolení studny.

• Inženýrsko-geologický průzkum
  Tento průzkum není povinný, jestliže ale získáte indicie, že v okolí jsou nestandardní základové podmínky – například od starousedlíků, kteří narazili při kopání na skálu, nebo je při zběžném zhlédnutí okolí patrné poškození budov prasklinami na fasádě – rozhodně se vyplatí investovat do IG průzkumu. Pár tisíc navíc vám ve výsledku může ušetřit velké peníze. Není nic nepříjemnějšího než zjistit při prvním kopnutí bagru, že na vás pod zemí čekala Pandořina skřínka.

(Pozn.: Průzkumů existuje celá řada, uvádíme zde pouze nejčastější případy.)

Od koho potřebuji stanoviska pro získání stavebního povolení?

Ještě než se vydáte na lov stanovisek, doporučujeme seznámit s vaším projektem obec. Kromě toho, že v některých případech bývá správcem infrastruktury, na kterou se budete muset napojit, vyjadřuje se často i k dalším faktorům, které zmiňujeme níže. V neposlední řadě zastupuje obecní úřad místo, které jste si vybrali pro život, chcete tedy poznat instituce a osoby, které ho spravují.

Přinesli jsme vám kompletní list aktérů, od kterých budete před podáním žádosti o stavební povolení stanoviska potřebovat:

Stanoviska z městského úřadu

• Odbor územního plánování
  Aneb největší zádrhel posledních let, který může čekání na vaše nové bydlení notně prodloužit. Stanovisko ke stavbě od územního plánování nebylo až do roku 2017 potřeba, s novou legislativou (a stejným počtem úředníků) se však na jeho vyjádřeních pozastavil už nejeden projekt, v případě velkých měst třeba i na dva roky. Jediné, co se dá aktuálně dělat, je se situací počítat a začít zpracovávat podklady pro tento odbor prioritně. Platí, že délka čekání se diametrálně liší v závislosti na lokalitě – u menší vísky můžete stanovisko dostat do týdne, pokud však spadáte pod velké město, obrňte se trpělivostí.

• Odbor dopravy, Policie ČR, Správce komunikace, Správa a údržba silnic
  Pokud je váš pozemek napojen na komunikaci třetí a vyšší třídy, k povolení ke sjezdu se musí vyjádřit Dopravní inspektorát Policie ČR, správce komunikace a Odbor dopravy Městského úřadu. K novému sjezdu či nové komunikaci je navíc nutné obstarat stanovisko Správy a údržby silnic.

• Životní prostředí & Povodí
  Na životní prostředí si zajdete pro takzvané koordinované stanovisko, které se vyjadřuje k odpadům, hospodaření s vodou (např. povolení studny) či znečišťování ovzduší zdrojem vytápění. Na Povodí se budete muset vydat v případě, že vaše stavba sousedí s řekou nebo potokem, popřípadě chcete-li mít vlastní čistírnu odpadních vod, pro kterou je potřeba zvláštní žádost a povolení.

Věděli jste? Specifikem, které musí řešit někteří investoři, je vynětí ze zemědělského půdního fondu. Pokud máte to „štěstí“, že je váš pozemek součástí fondu, musíte za jeho vynětí zaplatit odpovídající částku. K ověření bonity půdy si budete muset pozvat odborníka, který vypracuje pro odbor životního prostředí protokol. Celková suma za vynětí se může výrazně lišit, záleží na bonitě půdy.

Chráněná krajinná oblast &
Národní památkový ústav

Plánujete-li stavbu roubenky v některé z malebných chráněných oblastí, nezapomeňte se seznámit s jejich podmínkami, které jsou často přísnější než v obyčejné zástavbě. Asi nejznámějším omezením na území CHKO jsou zákazy prvků, které nejsou pro daný kraj typické. V některých oblastech si tak nemůžete dovolit příliš velké přesahy střech, v jiných jsou zase vítány pouze roubenky se zřetelnou zděnou částí. Existují také obce s přesně stanoveným regulačním plánem, který striktně určuje typ výstavby. Zvláště v jádrových zónách historické zástavby je dobrým zvykem oslovit také Národní památkový ústav.

Hygiena

K nové stavbě se hygiena vyjadřuje vždy, a to především z hlediska hluku. Stanovisko se vydává jak k hluku, který může ohrožovat vás, tedy z nedalekých dálnic, železnic, továren či letišť, ale také k hluku, kterým rušíte své okolí vy. Mezi typické zdroje hluku vycházejícího ze stavby patří například tepelné čerpadlo. Ironií osudu zůstává, že hlukovou studii si platí investor vždy sám, a to i v případě že je rušeným a ne rušitelem.

Soustava NATURA 2000 & Lesy ČR

Systém evropských ochranných zón zahrnuje oblasti s výskytem ohrožených či vzácných druhů. V případě, že se váš pozemek nalézá například v chráněné ptačí oblasti, připravte se, že výstavbu nebude možné uskutečnit v době hnízdění. Je-li váš pozemek na samé hranici lesa, tedy v ochranném pásmu 50 m od jeho hranice, k žádosti o stavební povolení určitě sežeňte i stanovisko Lesů ČR.

Hasiči

Cože? Že jste nepočítali s tím, že půjdete i na hasičskou stanici? V případě, že váš dům přesáhne výměru 200 m², pak se krajské hasičské stanici nevyhnete.

Nezapomeňte na sousedy

Podpisy od všech vašich nových sousedů budete potřebovat v případě, že ohlašujete novou stavbu. Souhlas se situačním výkresem a pohledy musí podepsat všichni sousedé a účastníci věcných břemen. Pokud se vám podpisy nepodaří sehnat, vloží se do věci stavební úřad a změní status vašeho záměru na takzvané stavební řízení. Vaši sousedé se stanou jeho účastníky a budou moci vznést a obhájit své námitky (např. obava z narušení soukromí, nesouhlas s čističkou odpadních vod).

Zajděte si konečně na stavební úřad pro svatý grál

Máte všechna stanoviska? Je čas slavit! Tedy nejdříve zajděte na stavební úřad a odevzdejte projekt, neřízenému veselí se oddejte až posléze. Váš referent vše projde, prověří, zjistí, že jste perfektně připraveni a na nic jste nezapomněli, a co nevidět vydá stavební povolení. Vyzvedněte si váš svatý grál, kterým je cedulka „STAVBA POVOLENA“, a umístěte ji na dobře viditelné místo.

Ze stavebního úřadu může přijít kdykoliv během stavby kontrola, která má za úkol zjistit, zda vše probíhá dle projektu. Vzhledem k tomu, že se nemusí ohlašovat, nebuďte překvapení, když k vám na pozemek zavítají úředníci a vaši probíhající stavbu začnou dokumentovat.

V roce 2019 byla zrušena kolaudace z důvodů vytížení personálu úřadů, který do té doby musel jezdit na závěrečnou prohlídku všech nových staveb. Reálný dopad to ale na zvyky úředníků zatím z naší zkušenosti nemá, většina z nich na „kolaudace“ nezanevřela. Je to logické. Zodpovídají za to, že stavba přesně odpovídá projektu, který dostal povolení. Každá změna oproti povolenému návrhu se totiž musí na úřadě zanést jako „změna stavby před jejím dokončením“.

Rada na závěr? Podávejte jen takový projekt, kterým jste si naprosto jistí. S každou změnou totiž musíte absolvovat celé kolečko vyjadřovaček a stanovisek znovu…

Dá se to zvládnout na vlastní pěst?

Zvládnout se dá všechno, s pomocí to však jde lépe. Máte-li štěstí na vstřícného referenta či referentku, bude cesta na stavební úřad bolet o něco méně. Rozhodnete-li se pro OK Pyrus, nejen že pro vás zhotovíme veškerou potřebnou projektovou dokumentaci, ale staneme se i vaším průvodcem a při poletování po úřadech vás nenecháme ve štychu. Z firemní datové schránky jsme pro vás schopni po předchozí dohodě vyřídit převážnou většinu potřebných stanovisek.

Zde najdete přednášku o stavbě roubenek a srubů www.youtube.com

Zde najdete přednášku o výběru pozemku a projektování masivních dřevostaveb www.youtube.com